اصطلاح فک رهن برای تمام کسانی که برای خانه با استفاده از وام و تسهیلات بانکی اقدام کردهاند آشناست. هر بانکی برای وام و تسهیلاتی که در اختیار افراد میگذارد ضمانت مشخصی دریافت میکند. برخی وامها نیاز به ضامن مورد تأیید دارند و برخی دیگر در ازای اهدای وام سفته دریافت میکنند. در مورد وام مسکن ضمانتی که بانک در نظر میگیرد رهن سند خانهای است که توسط دریافت کننده وام اری میشود. فک رهن به معنای خارج شدن ملکی از حالت رهن که در اختیار نهادی دیگر مانند بانک است که این فک رهن به سه روش انجام میگیرد:
پرداخت دین شخص رهن دهنده
ابراء دین نسبت به اموال نزد شخص ثالث
انصراف از مال مرهونه نزد شخص ثالث
انواع و اقسام فک رهن
فک رهن به دو صورت مستقل یا به صورت دعوای ملزم به تنظیم سند مطرح میگردد.
فک رهن مستقل
در این حالت شخص رهن دهنده متعهد میشود در زمان مشخص دین خود را پرداخت نماید و یکی از اموال وی در گروی شخص یا نهاد ثالثی مانند بانک است. اگر که شخص رهن دهنده اقدام به پرداخت همه دیون خود نکند، در این صورت بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعوای حقوقی مطرح میشود. شخص میتواند در این چنین حالتی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به همراه با خسارات قانونی و بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی تسلیم نماید.
فک رهن به صورت الزام به تنظیم سند رسمی
سازندگان املاک و مستغلات و شرکتهای عمرانی بیشتر به این نوع دعوا گرایش دارند. سازندگان با گرو گذاشتن ملک خود نزد بانک، وام دریافت میکنند و متعهد به پرداخت دیون به بانک میشوند و بعد از فک رهن، سند ملک را بنام ار ملک تنظیم میکنند.
فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه بانک در نظر گرفته شده، از حالت رهن است که در این خصوص دو راه وجود دارد ۱- تسویه حساب کامل و ۲- سپردهگذاری
تسویه حساب کامل
اولین راه برای فک رهن، تسویه حساب کل بدهی باقیمانده با بانک است. زمانی که تصمیم میگیرید خانه ای را که با استفاده از وام اری کرده اید ، بید، با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده، کافی است باقی مانده بدهیتان به بانک را تسویه کنید. برای این کار باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب بدهید. بانک میزان بدهی اصلی باقیمانده را محاسبه و به شما اعلام میکند. شما میتوانیم با پرداخت یکجای این مقدار، سند خانهتان را از رهن بانک آزاد نمائید.
سپردهگذاری (طرح رها)
آیا امکان و ملکی که فک رهن نشده است وجود دارد؟
الزام به فک رهن
به گفته مشهورترین وکیل در اصفهان مواردی وجود دارد که در عقد رهن، مال مرهونه در گروی بانک قرار گرفته است و دین توسط مدیون به طور کامل پرداخت میگردد و به همه ی حق و حقوق خود دست می یابد اما طلبکار اقدام به فک رهن مال مرهونه نمینماید. در این حالت، راهن میبایست دعوی الزام به فک رهن را در دادگاه صالح مطرح نماید. نکته قابل توجه این است که طلبکار یا مرتهن در گذشته و پیش از درخواست راهن مبنی بر فک مال مرهونه، ید امانی داشته و به عنوان امین و امانت دار مال شناخته می شده است اما به محض درخواست راهن مبنی بر فک رهن و امتناع مرتهن از فک مال مرهونه ، ید مرتهن از یمانی به ید ضمانی تبدیل و از ان پس به عنوان غاصب شناخته خواهد شد. بنابراین در صورت هر گونه آسیب و خسارت به مال، مرتهن ضامن خواهد بود. همچنین راهن میتواند با طرح دعوی، اجرت همه ایام مازادی را که مرتهن فک رهن نکرده بود نیز از وی دریافت کند.
مورد دیگر دعوی الزام به فک رهن در صورتی است که مال منقول مورد رهن، توسط راهن فروخته شود یا راهن که مال مورد رهن را فروخته، به تعهدات خود مبنی بر فک رهن عمل نکند که در این موارد نیز می توان دادخواست را مطرح نمود. یا ممکن است شخصی ملک خود را که در رهن است به دیگری بد و تعهد نماید که نسبت به بازپرداخت بدهی خود به مرتهن و انتقال سند رسمی به ار اقدام نماید، ولی بر خلاف تعهدات خود عمل نماید، در اینجا ار باید ابتدا الزام نده را به پرداخت دین خود به مرتهن بخواهد تا موجبات فک رهن فراهم شود و سپس در صورت عدم فک رهن، اقدام به تنظیم دادخواست نماید.
مدارک لازم
مدارک شناسایی
ارائه قرارداد رهن
ارائه مدارک مستند مبنی بر پرداخت دیون
درخواست جلب نظر کارشناسی و همچنین درخواست استعلام
تحقیقات محلی
شهادت شهود و مطلعین و اتیان سوگند در صورت لزوم
سایر دلایل و مستندات لازم
سوالات متداول فک رهن
آیا در رهن بودن ملک مانع استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می شود؟
بله چنانچه ملکی در رهن بانک باشد ،تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی مطروحه به لحاظ رهن بودن به استناد رای وحدت رویه شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۰۷۶ قابل استماع نیست.
چرا باید خانهای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟
خانهای که به عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله و باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه بدون فک رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک میتواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.
آیا عقد رهن قابل فسخ است؟
عقد رهن نسبت به وام گیرنده لازم است یعنی یک طرفه حق فسخ عقد رهنی را ندارد ولی نسبت به طرف دیگر وام دهنده جایز است. بنابراین مرتهن (بانک یا مستاجر ملک رهنی) هرگاه بخواهد میتواند عقد رهنی را فسخ کند بدون نیاز به توافق طرف دیگرش.
تفکیک سندی که در رهن بانک است امکان پذیر است؟
خیر در صورتی که سندی در رهن باشد نمیتوانید برای تقکیک آن اقدام نمائید و حتما باید با رضایت و اطلاع مرتهن باشد.
شما با انتخاب یک وکیل پایه یک دادگستری می توانید بدون حضور در جلسات دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی را دریافت نمایید و چنانچه ملک نیاز به فک رهن داشته باشد را انجام داده و خسارتی که نده باید پرداخت کند را مطالبه خواهید کرد.
حامد امیری مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ملکی می باشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت نوبت حضوری و غیر حضوری به سامانه رزرو نوبت مشاوره مراجعه نمائید.
وکیل پایه یک دادگستری بانک ,پرداخت ,الزام ,مرتهن ,صورت ,رهن، ,تسویه حساب ,حامد امیری ,دعوی الزام ,بانک خارج ,راهن مبنی منبع
درباره این سایت